부동산 경매의 절차(feat.입찰자 시각)

2022.12.31 - [부동산/경매 관련 정보] - 부동산 경매의 절차(feat. 강제경매)

부동산 경매의 절차(feat. 강제경매)

앞선 글에서는 채권자와 법원에서 수행하는 부동산 경매의 절차에 대해서 알아보았었습니다. 앞의 글을 읽고 오시면 채권자와 법원에서의 부동산 경매절차를 확인하실 수 있습니다. 

■ 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정

◆ 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정

경매 부동산에 대한 정보는 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(https://www.courtauction.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다. 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.

■ 입찰자의 입찰 참여

◆ 입찰 참여

민사행정법 제103조 및 부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제3조제1항에 따라 법원에서 지정한 매각방식에 따라서 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다. 앞서서 기일입찰과 기간 입찰에 대해 소개한 글이 있으니 참고하시기 바랍니다.

2022.12.31 - [부동산/경매 관련 정보] - 기일입찰(feat. 부동산 경매)

기일입찰(feat. 부동산 경매)

2023.01.01 - [부동산/경매 관련 정보] - 기간입찰(feat. 부동산 경매 and 기일입찰)

기간입찰(feat. 부동산 경매 and 기일입찰)

◆ 입찰의 진행

·기일 입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석하여 입찰표 작성후 매수신청보증금액과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다.

·기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉한뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다.

◆ 입찰의 종결

·입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다.

·개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다.

·최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증(매수가의 1/10)을 반환받을 수 있습니다.

◆ 법원의 매각허가결정

·매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다

·법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시 항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다.

■ 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득

◆ 매각대금 지급

·매각허가 결정이 확정되면 낙찰자는 법원이 정한 매각대금의 지급기한내에 매각대금을 지급해야 합니다.

·만약 매수인이 이 기한내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각 결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다.

·그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ①매각대금과 ②그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 12%의 이자 및 ③절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다.

◆ 권리의 취득

·매수인은 매각대금으로 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다.

·매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다.

※ 부동산 인도명령: 경매물건 낙찰 후 법원이 채무자 등 현 점유자에게 발하는 명령
법원 경매를 통해서 부동산을 낙찰받은 사람이 대금을 완납하여 소유권을 취득하였으나, 부동산에 대한 채무자 또는 점유자(전세, 월세입자 등)가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원을 의미합니다.

■ 채권자에 대한 배당 실시

◆ 배당 절차

·매수인이 매각대금을 지급하면 즉시 법원은 배당절차를 밟아야 합니다.

· 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자, 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다.

·배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라서 배당표를 정정하고, 이들을 심문하여 배당표를 확정 후 배당을 실시합니다.

 

이것으로 부동산 경매의 모든 절차가 마무리 되었습니다. 글을 천천히 읽어 보시다 보면 잘 이해하실 수 있을 거라 생각합니다. 다음 글에서는 경매와 관련된 다양한 사항들에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. ^^