임차인의 권리(feat.우선변제권, 최우선변제권) 분석

앞서 임차인의 권리 중 대항력에 대해서 알아보았었는데요~ 나머지 권리인 우선변제권과 최우선 변제권에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 대항력에 대한 글은 본 링크를 참고하시기 바랍니다.

2023.01.04 - [부동산/경매 관련 정보] - 임차인의 권리(feat. 대항력) 분석

임차인의 권리(feat.대항력) 분석

최근 부동산 경기 악화로 집값이 하락하는 현상들이 발생하고 있죠? 그러다 보니 이른바 깡통전세라고 불리는, 즉 전세보증금이 집값을 역전하게 되는 현상들이 발생될 수도 있다는 우려가 나오고 있는데요. 이런 상황이 지속되면 경매로 물건들이 나오게 되면서 임차인의 권리 보호를 위한 우선변제권, 최우선변제권이 매우 중요하게 대두되고 있습니다. 

■ 우선변제권

주택임대차보호법상 우선변제권이란 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 만약 선순위권리자가 있다면 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인 A 씨가 임대인 B 씨와 임대차계약을 진행했는데, B 씨의 집에 근저당이 잡혀 있는 상태에서 계약을 진행하였고, 차후 해당 물건이 경매로 넘어가게 되는 순간이 되면 A 씨는 우선변제권이 있음에도 선순위 대출금이 먼저 상황 되는 상황이 발생되므로, 임차인 A 씨는 보증금에 대한 보장을 담보할 수가 없게 됩니다. 따라서 임차인들은 되도록이면 대출이 없는 집에 들어가고자 하는 이유라고 봐야겠죠? 

우선변제권 취득 요건
주택인도 + 전입신고 + 확정일자

이렇게 우선변제권을 취득했다 하더라도, 실제로 경매 진행과정에서 우선변제권보다 우선하는 아래의 순위들이 있습니다.

1. 경매 진행 비용
2. 소액임차인의 최우선 변제금
3. 당해 재산에 대하여 부과된 국세 및 지방세
4. 확정일자 임차인의 보증금(우선변제권)(근저당, 가등기, 전세권, 임차권)
5. 일반 임금채권
6. 담보물권 보다 늦은 후순위 조세채권
7. 의료보험료, 산재보험료, 국민연금 등
8. 일반채권, 확정일자 없는 임차권

■ 최우선변제권

위의 표에서 보시는 바와 같이 변제 순위 2위입니다. 최우선변제권은 우선변제권과는 달리 확정일자가 요건이 아닙니다. 경매 신청전까지 주택인도+전입신고만 되어 있어도 최우선변제권을 갖게 되는데, 단 소액보증금 한도 이내의 계약이어야만 합니다.

최우선변제권 취득 요건
주택인도 + 전입신고 + 소액보증금

소액보증금 한도 이내의 계약에 대한 표는 지역별로 정한 차이가 있어 표로 정리하니 참고하시기 바랍니다. 이 표는 2021년 5월 4일 개정된 최우선변제금의 범위로 주택경기와 부동산 경기의 하락으로 조만간 변경이 가능할 수도 있음을 안내드립니다.

구분	지역구분	우선변제를 받을 임차인의 범위	보증금 중 우선변제를 받을 일정액의 범위
1호	서울특별시	1억 5,000만원 이하	5,000만원 이하
2호	과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포	1억 3,000만원 이하	4,300만원 이하
3호	광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7,000만원 이하	2,300만원 이하
4호	그밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원 이하

단, 주택임대차보호법 제10조 3항에 따르면 최우선변제권이 있다고 하더라도 주택가액의 1/2범위내에서만 받을 수 있으며, 하나의 주택에 임차인이 여럿일 경우에도 주택가액의 1/2범위에서 비율로 나누어 받을 수 있다는 점도 유의해야 할 사항중에 하나입니다.

지금까지 우선변제권과 최우선변제권에 대해서 살펴보았습니다. 다음 글에서는 경매와 관련하여 절차 및 용어에 대해서 설명해 보도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ^^