주택건설사업계획 승인

도시개발사업이나 지구단위계획을 하다 보면 필수적으로 들어가는 용지가 바로 공동주택용지입니다. 사업을 진행하는 시행자 입장에서는 공동주택용지를 통해 많은 세대를 확보해야 사업성이 나오기 때문에 당연한 부분이 아닐까요? 그렇다 보니 이와 관련하여 주택법에 따른 주택건설사업계획 승인이 필수적으로 수반되는 절차가 아닐 수 없습니다. 오늘은 이 부분에 대해서 한번 살펴보고자 합니다. 한국주택협회에서 제공하는 주택건설관리업무 메뉴얼은 맨 아래 쪽에서 다운받을 수 있도록 해둘게요 ^^

■ 사업계획승인

◆ 승인대상

주택건설
30호 이상의 단독주택(블럭형 단독주택·한옥 50호 이상) 및 30세대 이상의 공동주택(전용면적 30㎡이상이면서 폭 6m 이상의 진입도로가 있는 단지형 연립·다세대 주택은 50세대 이상, 리모델링의 경우 증가하는 세대수 30세대 이상)
※ 예외 : 상업지역이나 준주거지역에서 건축되는 300세대 미만의 주상복합건물로 주택용도 연면적이 전체 연면적의 90% 미만인 경우는 건축허가대상임
대지조성
10,000㎡ 이상의 대지 조성사업

◆ 사업주체

주택건설 : 국토부장관에게 등록한 자(주택건설 등록업자)
대지조성 : 국토부장관에게 등록한 자(대지조성 등록업자)
※ 예외 : 국가․지자체․한국토지주택공사․지방공사는 등록을 하지 않아도 주택 건설 및 대지조성 가능

◆ 승인권자

특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사 또는 시장․ 군수
(국가, 한국토지주택공사가 시행하는 경우 국토교통부장관)

◆ 사업승인의 효과 : 타법의제(25개법 52개 인·허가 사항)  (중요!!)

주택법 제19조(다른 법률에 따른 인·허가 등의 의제 등)

1. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가, 건축신고, 허가·신고사항의 변경, 가설건축물의 건축허가 또는 신고

2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제15조 제4항에 따른 지도등의 간행 심사

3. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제8조에 따른 공유수면의 점용ㆍ사용허가, 협의 또는 승인, 점용ㆍ사용 실시계획의 승인 또는 신고, 공유수면의 매립면허, 국가 등이 시행하는 매립의 협의 또는 승인, 공유수면매립실시계획의 승인

4. 「광업법」 제42조에 따른 채굴계획의 인가

5. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획(같은 법 제2조제4호다목의 계획 및 같은 호 마목의 계획 중 같은 법 제51조제1항에 따른 지구단위계획구역 및 지구단위계획만 해당한다)의 결정, 개발행위의 허가, 도시·군계획시설사업시행자의 지정, 실시계획의 인가, 타인의 토지에의 출입허가

6. 「농어촌정비법」 제23조에 따른 농업생산기반시설의 사용허가

7. 「농지법」 제34조에 따른 농지전용(農地轉用)의 허가 또는 협의

8. 「도로법」 제36조에 따른 도로공사 시행의 허가, 도로점용의 허가

9. 「도시개발법」 제3조에 따른 도시개발구역의 지정, 시행자의 지정, 실시계획의 인가, 타인의 토지에의 출입허가

10. 「사도법」 제4조에 따른 사도(私道)의 개설허가

11. 「사방사업법」 제14조에 따른 토지의 형질변경 등의 허가, 사방지(砂防地) 지정의 해제

12. 「산림보호법」 제9조제1항 및 같은 조 제2항 제1호ㆍ제2호에 따른 산림보호구역에서의 행위의 허가ㆍ신고. 

13. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」 제36조 제1항ㆍ제4항에 따른 입목벌채등의 허가ㆍ신고

14. 「산지관리법」 제14조ㆍ제15조에 따른 산지전용허가 및 산지전용신고, 산지일시사용허가ㆍ신고

15. 「소하천정비법」 제10조에 따른 소하천공사 시행의 허가, 소하천 점용 등의 허가 또는 신고

16. 「수도법」 제17조 또는 제49조에 따른 수도사업의 인가, 전용상수도 설치의 인가

17. 「연안관리법」 제25조에 따른 연안정비사업실시계획의 승인

18. 「유통산업발전법」 제8조에 따른 대규모점포의 등록

19. 「장사 등에 관한 법률」 제27조 제1항에 따른 무연분묘의 개장허가

20. 「지하수법」 제7조 또는 제8조에 따른 지하수 개발ㆍ이용의 허가 또는 신고

21. 「초지법」 제23조에 따른 초지전용의 허가

22. 「택지개발촉진법」 제6조에 따른 행위의 허가

23. 「하수도법」 제16조에 따른 공공하수도에 관한 공사 시행의 허가,개인하수처리시설의 설치신고

24. 「하천법」 제30조에 따른 하천공사 시행의 허가 및 하천공사실시계획의 인가, 하천의 점용허가, 하천수의 사용허가

25. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가

 

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◆ 사업승인의 법적 성질

건축허가는 대물적 허가로서 기속적 행위에 가까우나, 사업승인은 대물적․ 대인적 복합적인 허가로서 재량행위에 근접

 

기속행위와 재량행위

 

◆ 공구별 분할 건설 및 공급

600세대 이상인 주택단지는 공구별로 분할하여 주택 건설 및 공급 가능

◆ 공공시설의 대체

사업부지 내의 공공시설은 국토계획법 제65조 및 제99조를 준용하여 새로이 개설하는 공공시설과 대체가능

◆ 사업계획변경 금지

입주가 모집공고 후(다만, 입주예정자 4/5 이상의 동의를 얻은 경우는 제외)
공급계약이 체결된 주택의 공급가격에 변경을 초래하는 사업비의 증액이 있는 경우
세대당 주택공급면적 및 대지지분의 변경(2% 초과 및 입주예정자가 있는 경우)

■ 간선시설의 설치

◦ 대상 : 100호 이상의 주택건설사업 및 16,500㎡ 이상의 대지조성사업

◦ 설치의무자
   - 도로 및 상하수도 : 지방자치단체
   - 전기․통신․가스․지역난방 : 공급자
   - 우체통 : 국가

◦ 설치범위
   - 도로 : 단지 밖의 기간이 되는 도로에서 단지 경계선(주출입구)까지 길이가 200m 초과 시 초과 부분
   - 상하수도 : 단지 밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지 길이가 200m 초과 시 초과 부분
   - 전기시설 : 단지 밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지
   - 가스공급시설 : 단지 밖의 기간이 되는 가스공급시설에서 단지경계선까지
   - 통신시설(세대별 전화) : 관로는 단지 밖의 기간시설에서 단지경계선까지, 케이블은 단지 안의 최초 단자까지
   - 지역난방 : 단지 밖의 기간이 되는 열수송관의 분기점으로부터 단지 내의 각 기계실입구 차단밸브까지

◦ 비용의 부담 : 설치의무자가 부담
  * 도로․상하수도는 설치비용의 50% 범위 안에서 국고보조 가능

주택건설관리업무매뉴얼.hwp

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도시계획 및 도시개발분야는 보면 볼수록 참 어려우면서도 알아가는 재미가 있는 분야인 것 같아요~

다음 글에서도 좋은 정보로 찾아뵐게요 ^^