지구단위계획의 주요 이슈 및 개선과제(6)
이번 글에서는 지구단위계획의 주요 이슈와 개선이 필요한 부분에 대해서 검토해 볼 예정입니다.
3가지 부분에 있어서 살펴볼 건데요, 크게
1. 절차적 문제, 2. 내용적 문제, 3. 운영 관리적 문제에 대해서 살펴보겠습니다.
절차적 측면에서의 이슈
● 지구단위계획구역 지정 및 계획 수립의 실효성 부족
·가장 큰 이슈로는 지구단위계획을 지정하고 지구단위계획을 수립하였음에도 구역 지정의 필요성이 사라지거나 개발수요가 부재하여 관련 계획이 의미 없어지는 경우입니다. 어려운 절차를 거쳐 지구단위계획으로 지정해 두었음에도 사업성이나 현시점의 경기침체 등을 사유로 당초 수립하였던 지구단위계획이 불필요하게 된 경우가 가장 Critical한 케이스라고 할 수 있습니다.
·위의 경우처럼 지구단위계획 수립에 따른 엄청난 행정력 낭비를 최소화하고 지구단위계획의 실효성을 강화하기 위해 구역지정 및 계획 수립의 필요성을 검토하는 절차를 도입하여 강화는 것이 필요합니다.
·그리고, 지정 완료된 지구단위계획구역에 대해서도 필요성을 재검토하여 지구단위계획의 필요성이 낮은 곳은 재정비 또는 해제하는 것을 고려해야 합니다.
● 복잡한 절차로 인한 지구단위계획 수립 장기화
·지구단위계획 지정까지의 절차가 매우 복잡합니다. 그리하여 관련 절차 이행을 하다 보면 수년씩 지나가는 경우가 다반사입니다. 따라서 관련 절차의 간소화를 통해 효율적인 방안을 발굴하여 적용하는 합리적 절차 수행이 필요하다고 봅니다.
·「국토계획법」에 근거하여 계획 수립 시 주민의견 청취, 관계 행정기관 협의, 도시계획위원회·건축위원회 심의 절차를 거치게 되어 있으나 지자체 조례에 의거하여 부가적인 절차를 진행하는 경우도 존재합니다. 사업자의 입장에서는 시간이 돈이기 때문에 협의절차의 추가는 매우 불합리하다 판단할 수 있는 부분입니다. 반대로 인허가권자 즉, 공무원의 입장에서 바라본다면 조례에 명시되어 있는 절차를 이행하지 않을 경우 사업자에 대한 특혜로 판단하여 곤란해지는 경우가 다반사입니다.
·지구단위계획 수립 시 행정절차 간소화 등 효율적인 협의 방안을 마련하여 적용하는 등 현행 계획 수립 절차에 대한 검토를 바탕으로 절차적 합리성에 대한 논의 진행이 필요한 부분이라 판단됩니다.
● 계획 과정에서의 주민참여 여건 미흡
·현행 법체계에서 지구단위계획 수립과정에서 주민참여 방법은 주민 입안 제안, 주민의견청취, 계획서 확인 정도 수준에서 주민의견이 반영될 수밖에 없습니다.
·지구단위계획에 대한 주민 이해도를 높이고 참여율을 제고할 수 있는 다양한 제도적 장치 마련이 필요합니다.
·한편, 주민 입안 제안의 경우 공동주택 건설, 재개발·재건축 등 경제적 이득을 담보로 하는 경우에만 진행되는 경향
- 지구단위계획 수립지침 2-6-11에 보면 입안에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있으며, 일반적으로 비용 전부를 제안자가 부담하는 게 일반적입니다.
내용적 측면에서의 이슈
● 지구단위계획 유형 구분의 유연성 부족
·지구단위계획 수립지침에서 제시하는 유형만으로는 급격한 사회변화에 유연하게 대응하기 어려우며, 획일화된 지구단위계획을 양산하는 문제가 있습니다. 실제로 도시지역의 경우 9개, 도시지역 외 지역의 경우 5개로 구분하고 유형별 수립계획을 제시하고 있으나, 계획 내용의 차이가 두드러지지 않아 유형 구분의 의미가 크지 않습니다.
·유사 내용의 유형이나 제대로 활용되지 않는 유형들을 통폐합하고, 맞춤형 지구단위계획이 수립될 수 있도록 개선
● 지구단위계획 계획 요소 및 내용의 경직성
·지구단위계획은 도시 공간을 대상으로 하는 실제적 계획으로서 사회경제적 이슈(1인 가구 증가, 인구감소 등)와 트렌드(4차 산업혁명, 스마트시티, 기후변화 등)를 반영할 수 있어야 하나 획일적 계획만 이루어지는 문제
·사회경제적 변화와 도시계획 패러다임 변화에 유연하게 대응할 수 있도록 지구단위계획 계획 요소와 세부내용 구성의 유연화 필요
·지구단위계획의 적용 대상이 건축법상 건축물 용도, 개발행위 등에 한정되어 지역특성에 맞는 접근이 가능하도록 개선
● 제한적인 지구단위계획 인센티브 수단
·현행 국토계획법상 지구단위계획구역 안에서 건폐율, 용적률, 높이를 완화할 수 있는 인센티브 규정이 마련되어 있지만 지역의 다양한 상황에 맞춰 관리를 유도
·지역의 특수한 상황에 대응하는 인센티브 항목의 다양화 필요
● 도시지역 외 지구단위계획 실효성 부족
·도시지역 외의 경우 지구단위계획구역 지정 및 수립이 이뤄졌으나 실효성을 갖지 못하거나 오히려 난개발을 유도하는 경우 발생
·도시지역 외 지역적 특성을 고려한 제도의 정교화 및 실효성 있는 계획 수립 필요
·불필요한 구역 지정에 의한 행정력 낭비 지양
운영 관리적 측면에서의 이슈
● 지구단위계획 지정 및 계획 결정 이후 관리에 대한 기준 부재
·국토교통부 지구단위계획 수립지침과 대부분의 지구단위계획은 계획 방향은 제시하나, 결정 이후 운영관리에 대한 내용 부재
·지구단위계획 수립 이후 계획 목적에 부합되게 운영될 수 있도록 모니터링 관련 기준 마련 필요
● 운영 관리 측면의 구속력 부재
·지구단위계획은 국토계획법 내 제도로서 원칙적으로 국토계획법의 벌칙 조항을 적용하고 있는 실정
·지구단위계획을 통해 정한 규정에 따라 도시가 효과적으로 관리될 수 있도록 구속력 강화를 위한 제도 도입 필요
지구단위계획의 문제점 중 3가지 측면에서의 문제점에 대해서 살펴보았습니다.
참고문헌: 지구단위계획제도 운영실태와 개선과제 2021. 최정윤, 이다예, 김동근, 국토연구원