농지취득자격증명원(feat. 실전경매)

농지취득자격증명원(feat. 실전경매)

앞서서 농지취득자격증명원 발급받는 절차에 대해서 알아보았었는데요, 이번에는 취득한 농지취득자격증명원이 과연 실전경매에서 어떤 식으로 활용되는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

농지취득자격증명원 신청은 여기를 클릭!

■ 농지취득자격증명원을 미제출할 경우

농지경매에 임하면서 가장 중요하게 봐야 할 것이 농지취득자격증명원입니다. 농지취득자격증명원이 필요한 농지 경매의 경우 특별매각조건으로 설정해 반드시 농지취득자격증명원을 제출하라는 사항을 매각물건명세서에 기입해 공고하게 됩니다. 농지취득자격증명원 제출이 요구되는 농지 경매에서 낙찰을 받아 최고가매수신고인이 되었다면 일주일이 주어지는 매각결정 기일 안에 해당 관청으로부터 농지취득자격증명원을 발급받아 법원에 제출하여야 합니다. 만약 기한 내에 농지취득자격증명원을 제출하지 못한다면 민사집행법 제121조 제2호 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때라고 판단하여 매각불허가결정을 받게 됩니다. 농지 경매가 위험하다고 하는 이유 중에 하나가 바로 이 시점입니다. 매각불허가결정을 받게 될 경우 경매가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 몰수당하기 때문입니다. 

농지 경매의 기초(feat. 농지취득자격증명원)

■ 농지취득자격증명원 발급과 제출

경매로 농지를 취득해서 소유권 이전등기까지 완료함에 있어 농지취득자격증명원의 발급과 제출 유형을 살펴보면 크게 다섯 가지 경우로 구분할 수 있습니다.

ⓐ 농지취득자격증명원을 적법한 절차에 따라 발급받아 법원에 제출하는 경우
ⓑ 농지취득자격증명원 발급 및 제출 없이 등기 이전이 가능한 경우
ⓒ 농지취득자격증명원 발급 대상이 아니어 반려통지서로 갈음되는 경우
ⓓ 농지취득자격증명원 발급 거부 대상이지만 원상복구를 전제로 발급받아 제출하는 경우
ⓔ 농지취득자격증명원 발급이 거부되어 제출이 불가한 경우

ⓐ 농지취득자격증명원을 적법한 절차에 따라 발급받고 법원에 제출하는 경우

이 경우는 현재 경작이 정상적으로 이뤄지는 일반적인 대부분의 농지입니다. 농지 경매에 입찰해서 최고가매수신고인으로 지정되면 법원으로부터 최고가매수신고인 증명원을 발급받고 이를 지침 해서 관할관청을 방문하여 농지취득자격증명원 발급을 신청합니다. 농지취득자격증명원 신청서와 농업경영계획서를 작성해서 제출합니다.(단, 농지가 1,000제곱미터 미만인 경우 주말체험 영농목적으로 신청하게 되면 농업경영계획서가 필요하지 않음) 신청서에 별다른 문제가 없다고 판단되면 보통 3~4일 이내에 농지취득자격증명원을 발급받을 수가 있습니다. 그 후 법원에 제출하면 농지를 본인 앞으로 소유권 이전 등기가 가능하게 됩니다.

ⓑ 농지취득자격증명원 발급 및 제출 없이 등기 이전이 가능한 경우

이 경우는 보통 공공 목적을 수행하기 위한 정부기관의 농지 취득에 해당합니다. 국가나 지자체가 농지를 취득해 등기이전을 신청하는 경우나 한국농어촌공사가 농지를 취득해 등기이전을 신청하는 경우에 농지취득자격증명원 제출 없이 등기 이전이 가능합니다. 앞의 경우는 우리 같은 일반인에게는 해당되지 않겠죠?

단, 일반인의 경우에도 농지취득자격증명원이 필요 없는 경우가 몇 가지 있는데, 도시지역의 주거, 상업, 공업지역 내 농지나 지구단위계획으로 지정된 구역 안의 농지에 대해서는 농지취득자격증명원 없이도 취득이 가능합니다. 또 다른 경우, 상속에 의해 농지를 취득하는 경우와 농지전용 협의가 완료된 농지를 취득한 경우에도 농지취득자격증명원을 제출하지 않아도 가능합니다.

반응형

지구단위계획 제도의 개념 및 연혁(1)

ⓒ 농지취득자격증명원 발급 대상이 아니어 반려통지서로 갈음되는 경우

이 경우는 매우 중요한 경우로, 반려 통지서는 일반적인 농지취득자격증명원 발급 거부와는 법리적 효력이 다르기 때문에 반드시 숙지해야 합니다. 

예를 들어서, 적법한 건물이 지어져 있는 농지를 경매로 낙찰받게 되는 경우, 법원은 특별매각조건을 설정해 두어 농지취득자격증명원 제출을 요구합니다. 이러한 경우는 대부분 건축준공까지 받았으나 지목변경을 하지 않아 전, 답으로 남아 있는 경우가 대부분인데, 이때 농지취득자격증명원을 신청하게 될 경우 해당 관청에서 거부하게 됩니다. 이유는 농지법상 농지에 해당하지 않기 때문입니다. 이 경우 반드시 '농지법상 농지에 해당하지 않는다'라는 취지의 문구가 명시된 반려통지서를 받아야 한다는 점입니다. 이 문구가 없다면 법원으로부터 농지취득자격증명원 미제출로 판단하여 보증금을 몰수받게 됩니다.

'농지법상 농지에 해당하지 않는다'라는 취지의 반려통지서가 제출하게 되면 법원은 매각허가결정을 내리게 되며, 적법 건축행위를 증빙하는 서류를 함께 첨부하면 허가 결정을 받아 소유권 이전 등기를 마칠 수 있게 됩니다. 이 경우처럼 반려통지서는 농지취득자격증명원에 버금가는 효력을 갖고 있기 때문에 매우 중요하다고 볼 수 있습니다.

ⓓ,ⓔ의 경우는 가장 다양한 민원이 발생하는 경우인데, 원상복구 실현가능성을 판단하는 발급기관의 기준이 매우 자의적이고 주관적이기 때문입니다. 또한 제출한 농지취득자격증명원으로 매각허가 여부와 등기 이전 여부를 결정하는 법원의 결정도 항상 일관적이지는 않기 때문에 법적 분쟁의 원인이 되기도 합니다.

사례와 더불어 농지취득자격증명원의 법적 지위에 대해서 살펴보았습니다.

농지취득자격증명원 발급 요령(feat. 실전경매)