농지취득자격증명원 발급 요령(feat. 실전경매)

농지취득자격증명원 발급 요령(feat. 실전경매)

안녕하세요 시골男입니다. 이전글에서 농지취득자격증명원과 관련하여 실전 경매사례를 접목시켜서 알아보았습니다. 이번에는 농지취득자격증명원의 발급 요령에 대해서 살펴보도록 해볼게요.

농지취득자격증명원 발급신청(feat. 농지법)

 

■ 농지취득자격증명원의 발급 요령

사전에 농지 경매에 응찰하기 전 관할 행정청에 농지취득자격증명원 발급이 가능한지 확인하는 것이 필요합니다. 보통의 경우 담당 공무원과 사전 약속대로 농지취득자격증명원이 발급됩니다. 간혹 현장 확인 과정에서 해당 농지에 새로운 현상이 발견된다든지 농지법상 농지에 해당하는 여부에 대한 해석은 언제든 바뀌게 되어 발급이 거절되면 경매 보증금 10%를 돌려받지 못하게 되는 순간이 있습니다. 

이러한 부분 때문에 최근에는 해당 지역의 행정사(해당지역 공무원 출신) 또는 법무사에게 발급대행을 의뢰하는 일도 늘어나고 있습니다. 약간의 비용이 들지만 기회비용을 생각한다면 나쁜 방법이 아닙니다. 다만 농지취득자격증명원은 취득자 본인이 신청하는 것이 원칙이기 때문에 지자체에 따라 발급 대행이 불가능한 곳도 있다는 점 참고하셔야 합니다.

농지법 제8조 4항에 따르면  "시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 제1항에 따른 농지취득자격증명의 발급 신청을 받은 때에는 그 신청을 받은 날부터 7일(제2항 단서에 따라 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 4일, 제3항에 따른 농지위원회의 심의 대상의 경우에는 14일) 이내에 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 한다."라고 명시하고 있습니다. 여유있는 시간이 아니기 때문에, 경매에 참여 후 최고가매수신고인으로 지정되면 경매 당일 해당 농지 소재지 행정청에 방문하여 농지취득자격증명을 신청해 두는 것이 좋습니다. 담당 공무원의 능력에 따라 하루만에 처리하는 경우도 있으나, 이는 복불복이기 때문에 본인이 조금 서둘러서 준비하는 것이 반드시 필요합니다.

그러나 농지 경매에 임하다 보면 흔하게 접하게 될 금전적 손해는 농지취득자격증명원 미제출로 인한 입찰보증금 몰수 입니다. 이러한 경우에 어떻게 대응을 해야할지 살펴보겠습니다.

 

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① 매각허가에 대한 이의신청 활용

최고가매수인이 되고나서 매각결정 기일 안에 매각불허가 신청을 내는 방법입니다. 민사집행법 제121조 매각허가에 관해 아래의 표처럼 이의가 있는 경우, 최고가매수신고인은 이의신청을 할 수 있도록 하고 있습니다. 

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

위의 경우를 활용하여 매각허가에 대한 이의신청을 활용할 수 있으나, 본인 과실에 의한 불허가 사유는 받아들여지지 않으므로, 유의해야 합니다.

② 즉시항고 활용

즉시항고는 매각허가 결정이나 매각불허가결정으로 인해 손해를 입었다고 생각되는 경우 최고가매수신고인이나 차순위 매수신고인이 법원에 제기할 수 있습니다. 농지취득자격증명원과 관련하여 생기는 즉시항고는 주로 농지취득자격증명원 발급이 거절되었거나 농지취득자격증명원 미제출한 경우 법원으로부터 매각불허가결정을 받았을 때 내게되는데, 

특히 해당 행정청의 부당한 처분으로 농지취득자격증명원을 제출하지 못한경우라면 최고가매수신고인의 입장에서는 억울한 일이 아닐 수 없습니다. 이러한 경우 즉시항고를 제출한다면 시간을 벌 수 있습니다. 항고심이 열리는 기간 내에 농지취득자격증명원을 재신청하여 발급을 받게 되면 해결됩니다.