주택임대차보호법에 대해서 알아보았었습니다. 이번 글에서는 조금은 낯선 상가건물임대차보호법에 대해서 알아보도록 해볼게요. 늘 시작은 제정 목적부터 확인해야 합니다. 2001년 12월 29일 제정된 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례로 규정하고자 제정하게 되었습니다.
주택임대차보호법
주택임대차보호법에 대해서 많이 들어보셨죠? 이번에는 주택임대차보호법에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. ■ 「주택임대차보호법」의 보호 대상 보호대상은 크게 세 부류
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상가건물 임대차보호법은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호합니다. 일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다.
■ 대항력의 부여
◆ 상가건물 인도 및 사업자등록 신청
임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그다음 날부터 제삼자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.
◆ 임차인의 지위 유지
대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있습니다. 즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익 할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.
■ 임대차 존속기간의 보장
◆ 임대차 기간 보장
기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.
◆ 임차인 계약갱신 요구
전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
■ 보증금의 증감청구권 및 증액 제한
◆ 차임 또는 보증금 등 증감 청구
임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액(주택임대차보호법의 계약갱신청구권과 유사)을 할 수 있습니다.
■ 우선변제권 인정
◆ 우선변제권 인정
임차인이 ① 상가건물을 인도받고, ② 사업자등록 신청을 했으며, ③ 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 주택과 상가건물이 매우 유사함을 확인할 수 있습니다.
■ 소액임차인의 최우선변제권 인정
◆ 소액임차인
서울특별시 : 6천500만원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천500만 원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만 원 이하
그 밖의 지역 : 3천만 원 이하
이 기준은 수시로 조정되기 때문에 계속적인 관찰이 필요한 사항임
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역
1. 서울특별시
2. 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다]
3. 의정부시
4. 구리시
5. 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다)
6. 하남시
7. 고양시
8. 수원시
9. 성남시
10. 안양시
11. 부천시
12. 광명시
13. 과천시
14. 의왕시
15. 군포시
16. 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외]
이 기준은 법 개정에 따라 수시로 조정되기 때문에 계속적인 관찰이 필요한 사항임
◆ 소액임차인의 최우선 변제권 인정
소액 임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금의 일부를 최우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
■ 임차권등기명령제도
◆ 임차권등기명령 신청
상가건물 임대차라 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 건물 소재지의 관할 지방법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.
※ 임차권등기명령
상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고, 이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 임차권등기명령제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
◆ 대항력 및 우선변제권
임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제3자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.