시가화조정구역, 시가화용지, 시가화예정용지

도시계획을 하다보면 생소한 용어들이 참 많이 있습니다. 지금 소개해 드릴 용어가 그 중에 하나입니다.

그리고 부동산 투자자의 관점에서도 매우 중요한 용어라고 할 수 있습니다.

자 그럼~ 시가화조정구역, 시가화용지, 시가화예정용지에 대해서 살펴보겠습니다.

 

■ 시가화조정구역(개발예정구역)

시가화 조정구역의 사전적 의미는 "도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가지 확산을 방지하고 계획적ㆍ단계적인 개발을 도모하기 위해 일정기간(5년~20년) 동안 시가화를 유보하기 위해 지정하는 구역"이라고 할 수 있습니다. 말 그대로 시가화를 조정하는 구역으로 이해하시면 될 것 같습니다. 개발계획이 수립된 지역이며, 개발이 확실한 지역이므로 일시적으로 토지 규제를 하는 지역입니다.

 

시가화조정구역은 시ㆍ도지사가 지정하고자 하는 때에는 해당 도시지역과 그 주변지역의 인구의 동태, 토지의 이용 상황, 산업발전상황 등을 고려하여 도시관리계획으로 시가화유보기간(5~20년)을 정하여야 합니다. 시가화조정구역 안에서의 도시계획사업은 국방상 또는 공익상 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 의하여 국토교통부장관이 시가화조정구역의 지정목적 달성에 지장이 없다고 인정하는 경우에 한해서 시행할 수 있습니다.

 

또한 시가화조정구역 안에서는 도시계획사업 외의 다음에 해당하는 행위에 한하여 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수 있습니다.

1. 농업ㆍ임업 또는 어업용의 건축물중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 종류와 규모의 건축물 그 밖의 시설을 건축하는 행위

2. 마을공동시설, 공익시설ㆍ공공시설, 광공업 등 주민의 생활을 영위하는데 필요한 행위로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 행위

3. 입목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 채취 그 밖에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 경미한 행위

 

위의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 정하는 행위는 [별표 24] ‘시가화조정구역 안에서 할 수 있는 행위’에서 상세히 규정하고 있습니다.

 

특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 시가화조정구역의 지정목적 달성에 지장이 있거나 해당 토지 또는 주변토지의 합리적인 이용에 지장이 있다고 인정되는 경우에는 행위 허가를 하지 않아야 하며, 반대로 [별표 25] ‘시가화조정구역 안에서 허가를 거부할 수 없는 행위’에 규정된 행위에 대하여는 특별한 사유가 없는 한 법 제81조제2항의 규정에 의한 허가를 거부할 수 없게 되어있습니다. 허가를 신청하고자 하는 자는 국토교통부령이 정하는 서류를 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수에게 제출하여야 합니다.

 

■ 시가화용지(기개발지)

시가화용지는 도시기본계획상 이미 시가화가 형성된 개발지로 기존 토지이용을 변경할 필요가 있을 때 정비하는 토지로서 주거용지·상업용지·공업용지·관리용지로 구분하여 계획하고, 기반시설의 용량과 주변지역의 여건을 고려하여 도시경관을 유지하고 친환경적인 도시환경을 조성할 수 있도록 합니다. 

 

■ 시가화예정용지(향후 개발가능지)

 시가화예정용지는 도시의 발전에 대비하여 개발축과 개발가능지를 중심으로 시가화에 필요한 개발공간을 확보하기 위한 용지입니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역 등으로 개발하기에 앞서서 도시군기본계획으로 개발예정지로 지정하는 것을 의미합니다. 일반적으로 도시군관리계획 수립시 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적으로 개발이 진행됩니다. 

 

제 프로필에도 간략하게 설명을 해두었지만 저는 부동산이나 투자에도 관심이 많은 편인데, 위의 세 가지 용어는 토지 투자시 반드시 알아야 할 용어입니다. 특히 투자자의 입장에서는 시가화예정용지를 눈여겨 봐야겠죠? ^^