배당과 배당순위(feat.부동산 경매)

부동산 경매가 진행된 물건이 낙찰자에게 매각되면 집행비용을 공제한 후 남은 금액을 채권자에게 나누어주게 되는데, 이를 '배당'이라합니다. 배당받는 사람이 여럿이면 그 순서가 매우 중요한데 그 순서를 '배당순위'라고 합니다. 

돈을 빌려준 배당권자가 경매신청을 하게 되면 집행법원에서는 압류, 매각, 배당의 업무를 수행하게 됩니다. 법원에서는 물건 압류 당시의 등기부등본에 명시된 채권자가 있으면, 이를 바탕으로 돈을 배당합니다. 이들을 '당연 배당권자'라고 합니다. 그리고 배당요구를 하는 채권자는 '요구 배당권자'라고 합니다. 경매개시결정 등기 뒤에 있는 요구배당권자는 배당요구종기일 안에 배당요구를 해야 돈을 받을 수 있습니다. 

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임차인의 권리(feat.우선변제권, 최우선변제권) 분석

경매로 물건이 낙찰되면 낙찰금액으로 위의 배당권자에게 돈을 배당해 주어서 채무를 처리하게 되는데 대부분 채권액이 낙찰액보다 큰 경우가 대부분이겠죠? 그렇다 보니 모든 채권자에게 줄 수 없으니 법원은 배당순위를 정해두고 나누어 주게됩니다. 이러한 배당 순위에 대해서 앞서서 표로 정리했지만 다시 한번 알아볼게요

배당순위	배당	배당 내용
1순위	경매 집행 비용, 필요비, 유익비	경매집행비용 경매주택에 사용된 비용
2순위	최우선변제금, 최우선임금채권	주택, 상가건물 임대차보호법에 따른 소액임차인 근로기준법
3순위	당해세	경매 물건에 부과된 국세 및 지방세
4순위	담보물권 확정일자를 갖춘 임차권 당해세 이외의 조세 채권	배당 요구한 전세권, 저당권, 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금, 당해세 이외의 국세 또는 지방세
5순위	일반 임금채권	2순위 임금채권을 제외한 기타 임금채권
6순위	담보물권보다 늦은 조세채권	담보물권보다 늦은 국세 및 지방세
7순위	공과금	산업재해보험료, 국민연금, 건강보험료
8순위	일반채권	우선변제권이 없는 과태료, 확정일자 없는 임차인의 보증금

위의 순위에 있는 용어들이 다소 낯선 용어들이 있으실 듯 하여 순위별로 용어에 대한 간략한 설명을 해보겠습니다.

■ 경매집행비용(1순위)

경매집행비용은 말 그대로 경매 진행을 위해 사용했던 조사비, 감정평가비용, 공시송달비, 신문공고료 등을 의미합니다. 필요비는 집을 유지 보수 및 수선에 들어가는 비용을 의미하며, 유익비는 집을 수선하여 자산가치를 증가시키는 데 드는 비용을 의미합니다. 

■ 최우선변제금(2순위)

경매물건의 소액임차인은 낙찰가의 50%한도 내에서 최우선 변제가 가능합니다. 또한, 임금채권은 최종 3개월의 임금과 3년간의 퇴직금 및 재해보상금을 낙찰가격과 무관하게 우선배당이 가능합니다.

■ 당해세(3순위)

당해세라 함은 경매물건에 부과된 세금으로 임차인의 우선변제권보다 앞서 배당됩니다. 당해세에는 상속세, 증여세, 종부세, 재산세, 지방교육세, 자동차세 등이 있습니다.

■ 우선변제권(4순위)

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임차인의 권리(feat.우선변제권, 최우선변제권) 분석

■ 일반 임금채권(5순위)

임금채권이라 함은 근로자가 일정한 노동을 제공함으로써 발생하는 임금지급 청구할 수 있는 권리입니다. 임금채권은 두가지로 나뉘게 되는데 앞서 설명한 최선순위 임금채권(최종3개월분 임금, 최종3년간 퇴직금, 재해보상금 전액)과 일반임금채권으로 나뉩니다.

■ 담보물권보다 늦은 조세채권(6순위)

담보물권은 저당권, 유치권 등을 의미하며, 조세채권은 일반적으로 국세와 지방세를 의미합니다.

 

이상으로 부동산 경매에서의 배당과 배당순위에 대해서 알아보았습니다.