임차인의 권리(feat.대항력) 분석

차근차근 경매에 대해서 알아가다 보니 어느덧 임차인의 권리에 대해 설명하는 시간까지 왔네요~ 임차인은 누구일까요? 흔히 얘기하는 세입자를 임차인이라고 얘기를 합니다. 집주인을 임대인이라고 하고요~ 편하게 생활용어로만 쓰다가 임차인 임대인으로 쓰니까 살짝 어색하기도 하지만 요즘은 많이들 사용하셔서 익숙하지 않으신 분이라면 정확히 알아두시면 생활하시는데 좀 더 편할 거라 생각해요. 그렇다면 제목에서 언급했듯이 임차인의 권리가 무엇이 있는지 경매에 입찰함에 있어 임차인의 권리 분석이 왜 필요한지에 대해서 한번 알아볼게요~

2023.01.02 - [부동산/경매 관련 정보] - 권리분석 기초 닦기(feat. 등기부등본, 말소기준권리)

권리분석 기초닦기(feat.등기부등본, 말소기준권리)

■ 경매 입찰의 목적

우리는 경매에 입찰하는 이유는 비싼 물건을 싸게 사서 수익을 남기기 위함입니다. 그렇다면 그런 기회가 아무에게나 주어지는 것이 아니겠지요? 앞서 알아본 권리분석이나 매각물건명세서 분석, 임차인 권리 체크 등의 다양한 공부가 있어야만 수익을 낼 수 있는 것입니다. 이러한 공부를 통해 낙찰 후 생길 수 있는 모든 일들을 미리 검토하여 손익을 분석하는 것이 반드시 필요합니다.

■ 임차인의 권리분석

임차인의 권리분석의 가장 기초는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 용어의 습득입니다. 이번 글에서는 대항력에 대해서 심도있게 다뤄보도록 할게요.

◆  대항력(對抗力) 이란?

주택임대차보호법에서는 대항력을 '이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우 이를 물리칠 수 있는 법률에서의 권능'이라고 설명합니다. 즉, 대항력이라 함은 임차인이 경매 낙찰자에게 기 성립된 임대차계약과 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 의미합니다. 대항력 있는 임차인은 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어간다 하더라도, 계약기간 내에 거주 가능하며, 계약 종료 시 계약서에 명시된 보증금은 반환받을 수 있습니다. 단 모든 임차인이 대항력을 갖는 건 아닌데요~ 

1. 말소기준권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차계약을 맺고,
2. 주택을 인도받고,
3. 주민등록을 하고 인도한 다음 날 0시

위의 요건을 갖춘다면 대항력을 갖게 되는 것입니다. 전세 또는 월세 살아보신 분들은 아시겠지만, 임대차 계약 전에 등기부등본을 떼서 현재 권리관계가 깨끗함을 보여주는 일반적인 절차를 보게 되는 데요, 이것이 바로 대항력 있는 임차인이 되기 위한 매우 중요한 과정 중의 하나인 것입니다.

근데 저 3번 항목을 보시게 되면 전입신고 이후 익일 0시에 대항력이 발생하게 되는 것입니다. 한 예를 들어보겠습니다. 2023년 1월 3일이 잔금을 치르는 날인데, 임대인(집주인)이 악한 마음을 품고, 잔금 받은 날 바로 근저당을 설정하게 되면 말소기준권리는 2023년 1월 3일로 되고, 대항력이 발생하는 시점은 2023년 1월 4일 이기 때문에 말소 기준권리 뒤에 자리하게 되므로 차후 임차인은 대항력을 갖지 못하게 됩니다. 빈번하게 일어나는 사례는 아니나 간혹 일어난다고 하니 임대차계약 시을 하루 전날 한다거나, '잔금일 이후 어떠한 근저당설정을 하지 않겠음'이라는 특약을 넣어 임대차 계약을 하여 대항력을 미리 갖추는 경우도 있으니 참고하시기 바랍니다.

대항력에 대해서 추가적으로 알아야 할 사항들을 몇가지만 더 말씀드려 보겠습니다.

1. 대항력이 있는 임차인이라고 하더라도 전입 후에 건물에 근저당 등 기타 권리가 발생되고 난 후의 보증금 증액분에 대해서는 대항력이 없습니다.
2. 다가구주택이나 단독주택에 한해 건물 호수가 다르다 하더라도 지번만 명확히 명시되어 있으면 대항력이 발생합니다. 다가구주택이나 단독주택에 한해 건물 호수는 임대인의 편의를 위해 설정해 둔 것으로 봅니다.
3. 2번의 경우와는 반대로 집합건물, 빌라, 연립주택, 오피스텔의 경우 동 호수가 잘못 기재된 경우 대항력을 갖지 못합니다. 만약 주소 정정후 전입신고 시 수정한 날 이후로 대항력이 발생합니다.
4. 세대를 합가 하는 경우 임차인이 세대주인 경우 세대주의 주민등록 전입일자는 늦으나, 다른 세대원이 먼저 전입되어 있었다면 빠른 전입일을 기준으로 대항력을 인정받게 됩니다.
5. 준공되지 않은 건물에 임차한 경우에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 다음날부터 대항력이 생깁니다.
6. 대항력을 갖은 임차인이 법원에서 일부만 배당을 받고 계속 사용한 경우 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대해서 낙찰자에게 부당이득반환의무가 발생합니다.

더 많은 다양한 경우들이 있지만 이 정도만 알고 계셔도 대항력에 대해서는 충분히 숙지하셨다고 볼 수 있습니다.

다음 글에서는 우선변제권과 최우선 변제권에 대해서 살펴보겠습니다.