권리분석 기초닦기(feat.등기부등본, 말소기준권리)

앞선 글에서 부동산 경매의 절차에 대해서 살펴보았는데요, 앞의 글에서 절차에 대해서 간략하게 살펴보시면 본 글을 이해하시는 데 도움이 될 거라 생각합니다.

2022.12.31 - [부동산/경매 관련 정보] - 부동산 경매의 절차(feat. 강제경매)

부동산 경매의 절차(feat. 강제경매)

2023.01.01 - [부동산/경매 관련 정보] - 부동산 경매의 절차(feat.입찰자 시각)

부동산 경매의 절차(feat.입찰자 시각)

 

그렇다면 부동산 경매에서 가장 먼저 배우는 것이 무엇이라고 생각하시나요? 바로 "권리분석"을 하는 방법입니다. 권리분석을 하는 이유는 낙찰자가 경매물건을 낙찰받은 후에 책임져야 할 권리와 금액이 있는지 확인하기 위하여 권리분석을 합니다. 이번 글에서는 권리분석을 위한 기초단계 즉 등기부등본보는 법과 말소기준권리에 대해서 알아보겠습니다. 우선 권리분석의 사전적 의미에 대해서 알아보겠습니다.

■ 권리분석(權利分析)의 기초

부동산의 권리 및 관계 등에 하자가 있는지 여부를 조사, 확인, 분석하는 작업을 의미한다고 네이버 부동산용어사전에서 정의하고 있습니다. 부동산의 소유권은 어디에 있으며, 담보 대출은 어느정도인지, 차후 문제가 될 수 있을만한 권리사항은 없는지 분석을 하는 과정인 것입니다. 이는 경매에서만 필요한 것이 아닙니다. 전세계약을 할 경우에도 해당 부동산에 근저당 관계가 어떻게 되어 있는지 확인하는 작업이 반드시 필요합니다. 그러기 위해서는 부동산 등기부등본을 확인할 수 있어야 합니다.

① 등기부등본

권리분석을 위한 첫 단계는 등기부등본의 분석입니다. 등기부등본은 부동산의 현황을 알려주는 공식적인 장부로 누구나 볼 수 있습니다. 사람에게 주민등록등본이 있다면, 부동산에는 등기부등본이 있습니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 과거부터 현재까지의 변화가 자세히 기록되어 있습니다. 언제, 누가, 얼마에 취득을 했는지 다 확인이 가능합니다. 이러한 등기부등본은 세 부분으로 구성되어 있는데, 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다.

▶ 표제부 : 부동산의 소재지와 현황에 대해 정리

▶ 갑구 : 소유권에 관한 사항 기록

갑구의 첫 페이지에 보면 소유권과 관련하여 소유권 보존, 소유권이전 사항이 표시가 되며, 그 외에 가등기, 가압류, 압류, 가처분 경매개시결정 등기 등의 소유권의 변동 내용을 기록합니다. 따라서 해당 부동산의 집주인이 누구인지 알고자하면 등기부등본의 갑구를 확인하면 됩니다.

▶ 을구 : 소유권 이외의 사항 기록

개인이 집을 살 때 자금 부족시 대출을 통해 집을 매매하게 되는데요, 이 때 대출금액을 을구에 "근저당"이라고 표시를 합니다. 제가 살고 있는 집의 등기부등본에도 을구에 은행이 근저당을 잡아뒀더라구요. 갑구나 을구에 빨간줄이 그어져 있는 경우 현재 말소되었다는 의미로 받아들일 수 있습니다.

등기부 등본상 갑구와 을구에 압류, 가압류, 전세권, 임차권 등 근저당 이외의 권리가 있다면 일반적인 매매로는 어렵다고 볼 수 있습니다. 허나, 법원에서는 경매 진행을 통해 낙찰된 부동산의 복잡한 권리를 모두 말소하여 줍니다. 낙찰자가 낸 매각대금으로 채권자들에게 대여금의 전부 혹은 일정부분을 배당하여 복잡합 권리들을 처리하여 주는 것입니다.

② 말소기준권리 : 권리분석의 기준이 되는 권리

권리분석을 위한 그 두번째 단계가 바로 말소기준권리의 이해 입니다. 등기부등본상에 말소기준권리보다 뒤에 있으면 말소권리를 포함하여 뒤에 잔뜩 붙어있는 지저분한 권리들이 모두 말소됩니다. 즉 경매를 통해 등기부등본이 깨끗하게 정리되는 거겠죠. 경매물건의 80% 정도가 말소기준권리만 찾고나면 선순위권리가 없어 낙찰자가 인수할 것이 없는 물건입니다. 즉 그만큼 시장에는 많은 물건들이 있다고 보면 되겠죠? 그렇다면 말소기준권리가 될 수 있는 것들에는 무엇이 있을까요?

1. 저당권(근저당권)
2. 압류(가압류)
3. 담보가등기
4. 경매기입등기(등기부등본에 보면 '강제경매개시결정'이라고 표기)
5. 전세권

위의 5가지 정도가 말소기준권리가 된다고 볼 수 있습니다. 앞서 언급한 것처럼 말소기준권리 뒤에는 모두 소멸된다고 말씀드린만큼 말소기준권리를 찾는 것은 매우 중요하다고 볼 수 있습니다. 다음 글에서는 말소기준권리 찾는 법에 대해서 살펴보고 나머지 권리분석에 대한 절차를 마무리 해 보도록 하겠습니다.

2023.01.03 - [부동산/경매 관련 정보] - 권리분석 실전투입(feat. 말소기준권리를 찾아라)

권리분석 실전투입(feat. 말소기준권리를 찾아라)