권리분석 실전투입(feat. 말소기준권리를 찾아라)

앞서서 권리분석의 기초로서 등기부등본과 말소기준권리가 무엇인지에 대해서 알아보았었습니다. 말소기준권리만 찾으면 그 뒤에 달려져 있는 지저분한 것들은 경매를 통해서 모두 소멸이 가능하다고 안내드렸었는데요~ 그렇다면 어떻게 말소기준권리를 찾으면 되는 것일까요? 그것에 대해서 알아보도록 해볼게요~

2023.01.02 - [부동산/경매 관련 정보] - 권리분석 기초 닦기(feat. 등기부등본, 말소기준권리)

권리분석 기초닦기(feat.등기부등본, 말소기준권리)

앞서서 말소기준권리가 될 수 있는 것으로 저당권(근저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 경매기입등기(등기부등본에 보면 '강제경매개시결정'이라고 표기), 전세권으로 안내를 드렸습니다. 

■ 말소기준권리 찾기

가장 먼저 하셔야 할 것은 등기부등본상에 있는 모든 권리들을 날짜대로 순위를 배열해서 말소기준권리를 찾는 것입니다. 예를 한번 들어볼게요~

구분	일자	권리소유	권리자	권리금액	인수/소멸	비고
1		소유권	김○길		소멸
2	2008년 1월 26일	근저당권	중소기업은행	240,000,000	소멸기준
3	2008년 2월 26일	근저당권	하나은행	400,000,000	소멸
4	2009년 8월 12일	근저당권	국민은행	200,000,000	소멸
5	2014년 10월 2일	가압류	서울보증보험(주)	100,000,000	소멸
6	2014년 12월 30일	임의경매	국민은행	[청구금액] 500,000,000	소멸
7	2015년 3월 31일	가압류	서울보증보험(주)	63,586,900	소멸
8	2016년 1월 6일	압류	경기도 하남시		소멸

위의 등기부등본은 실제 등기부등본상의 갑구, 을구 상 모든 권리사항을 표로 정리한 것입니다. 위의 등기부등본을 보면 2008년 1월 26일에 중소기업은행에서 설정한 근저당권이 말소기준권리가 되고, 말소기준권리를 포함하여 그 밑에 있는 근저당권, 가압류, 임의경매 등은 경매를 통해 말소됩니다. 앞서 안내드린 5가지 중 등기부등본상 최초에 기록된 것이 말소기준권리가 되는 것입니다. 

■ 등기부등본상 인수권리 알아보기

앞서 언급한 것처럼 보통 말소기준권리를 포함하여 후순위 권리들 모두 소멸이 됩니다. 단, 두가지 경우만 확인하여 체크하면 권리분석은 더 이상 어렵지 않습니다.

◆ 말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중에서 인수되는 경우

1. 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 유치권, 환매등기
2. (경매신청이나 배당요구를 하지 않은)선순위 전세권
3. (배당요구하지 않은 대항력 있는)임차인
4. (배당요구를 하였으나 임차보증금 일부만 배당받는) 잔존보증금

◆ 말소기준권리보다 후순위 권리임에도 인수되는 경우

1. (건물철거, 대지인도, 원인무효) 가처분, 법정지상권, 분묘기지권, 유치권

■ 임차인 분석

말소기준권리보다 순위가 앞선 대항력이 있는 임차인이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 배당요구종기일 이내에 배당요구 신청을 했는지, 확정일자를 갖췄는지 등을 확인 후 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수가 있는지, 낙찰 후 인수 금액이 어느 정도인지를 사전에 파악하는 것이 필요합니다. 인수할 권리가 없다면 아무 문제 없이 입찰을 하면 되고, 인수할 권리가 있다면 판례나 사례를 검색하여 입찰 여부를 판단하면 됩니다.

■ 매각물건명세서 및 기타 인수 조건 검토

경매물건의 낙찰 후에 추가로 인수해야 하는 권리 또는 공법상의 하자, 농지취득자격증명 여부 등이 있는 경우 법원에서는 낙찰자가 손해를 입지 않도록 매각물건명세서에 명시를 하도록 하고 있습니다. 따라서 권리분석 후 매각물건명세서에 기재된 인수조건과 공법상 하자 부분 등을 세심하게 검토할 필요가 있습니다.

이것으로 권리분석은 마무리된다고 볼 수 있습니다. 우선 ①말소기준권리를 찾고, ②등기부등본상 인수해야 할 권리가 무엇인지 확인한 후, ③임차인에 대한 분석을 하고, ④매각물건명세서 및 기타 인수 조건을 검토할 수 있다면 여러분께서는 권리분석을 완벽하게 마치신 겁니다.