기일입찰(feat. 부동산 경매)

2022.12.30 - [부동산/경매 관련 정보] - 경매(Auction)란?

경매(Auction)란?

2022.12.31 - [부동산/경매 관련 정보] - 부동산 경매의 절차(feat. 강제경매)

부동산 경매의 절차(feat. 강제경매)

앞선 글에서 경매의 절차 중 채권자의 경매 요청과 법원의 매각결정 업무까지 살펴보았습니다. 근데 그 전에 간략하게 살펴보아야 할 것이 있습니다. 그것은 바로 매각 방법에 대한 것인데, 이번 글에서는 우선 기일입찰에 대해서 알아보겠습니다.

■ 기일입찰의 절차 안내

◆ 매각 장소

매각장소는 법원 안에서 진행하고, 매각장소에서는 다른 사람이 비밀스럽게 입찰표를 작성할 수 있는 설비, 즉 투표소 같은 입찰표 기재대가 마련되어 있습니다.

◆ 입찰 개시

매각 절차는 집행관이 진행합니다. 집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기에 앞서 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 입찰참가자에게 열람하게 하고, 특별매각조건이 있는 경우 이를 고지하도록 합니다. 이후 집행관이 입찰표의 제출하도록 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하면 입찰이 시작되게 됩니다. 입찰자는 권리능력과 행위능력이 있어야 하며, 미성년자 등 행위능력이 없는 사람의 경우 법정대리인에 의하여면 입찰에 참가 가능합니다.

◆ 입찰표 작성방법

기일입찰표에는 ①사건번호, ②입찰자의 성명과 주소, ③부동산의 표시, ④입찰가격, ⑤대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소, ⑥매수신청보증금액을 기재하도록 합니다. 입찰가격은 일정 금액으로 표시하여야 하며, 다른 사람의 입찰가격에 대한 비율로 표시할 수 없습니다. 즉, 명확한 금액을 기재해야 한다는 의미입니다. 입찰하려는 사람은 입찰표 기재대에 들어가서 입찰표를 기재하고, 매수신청보증을 입찰보증금 봉투에 넣고 1차로 봉인한 다음 기재한 입찰표와 매수신청보증봉투를 다시 큰 입찰봉투에 넣어 스테이플러로 찍어 봉하고 지정된 위치에 날인하도록 합니다.

◆ 입찰표와 매수신청보증의 제출

앞서 작성한 매수신청보증봉투를 집행관에게 제출하여야 하며, 입찰함에 들어가면 집행관에게 제출한 것이 됩니다. 한번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환이 불가합니다. 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 1/10이며, 다만 법원이 상당하다고 인정하는 경우 보증금액을 달리 정할 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 매수신청보증을 제공하려면 편금, 자기앞수표 또는 일정액의 보증료를 지급하고 발급받은 지급위탁계약체결문서를 제출하면 됩니다. 매수신청보증이 제출되지 않으면 입찰은 무효가 되니 주의하시기 바랍니다. 보통의 경우 현금보다는 자기앞수표를 은행에서 발급받아 1장으로 간편하게 넣습니다.(예를 들어 입찰가를 1억 1천만원으로 한 경우 1천1백만원짜리 자기앞수표를 발급받아 입찰하면 됩니다.)

◆ 입찰 종결

▶ 입찰의 마감 및 개찰

입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나기 전에는 입찰기일을 종결하지 못합니다. 입찰을 마감하면 지체없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시하도록 합니다. 공정성 확보를 위해 개찰할 때 매수신고인, 즉 입찰자가 출석하도록 해야 합니다. 

▶ 최고가 매수신고인의 결정 (가장 중요한 순간)

개찰결과 최고의 가격으로 매수신청을 하고 매수신청보증을 제출한 것으로 판명된 사람을 최고가매수신고인으로 결정합니다. 단, 그러한 사람이 2인 이상인 경우 그들만을 상대로 추가입찰을 실시하게 됩니다. 이 경우 종전의 입찰가격에 미달하는 가격으로 입찰할 수는 없습니다. 한차례의 추가입찰에도 불구하고 최고가 매수신고인이 2인 이상인 경우 추첨을 통해 정하도록 합니다. 

▶ 차순위매수신고인의 결정 (2등이라면 기회는 있다)

최고가매수신고인의 입찰가격에서 매수신청보증금액을 뺀 나머지 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 사람은 차순위매수신고를 할 수 있습니다. 차순위매수신고란, 최고가매수신고인이 대금지급의무를 이행하지 않은 경우(최고가매수신고인이 나머지 9/10을 지급하지 않은 경우) 본인의 입찰에 대해 매각을 허가해 달라는 신고를 말합니다. 차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격 이상이고 최고입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 넘는 경우에만 할 수 있습니다.

▶ 매각기일의 종결

최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하게 됩니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 매각기일의 종결을 고지합니다.

▶ 매수신청보증의 반환

집행관은 매각기일의 종결을 고지한 후에 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 이외의 입찰자들에게 그들이 제출한 매수신청보증을 즉시 반환하게 됩니다. 

최대한 쉽게 풀어쓴다고 하긴 했는데, 이 글을 한번 보시고 인근 지방법원에 한번 가보신다면 이 글이 훨씬 더 쉽게 와 닿으실 거라 확신합니다. ^^ 다음 글에서는 기간입찰에 대해서 한번 알아보겠습니다.