경매(Auction)란?

최근 부동산 경기의 침체로 인해 2021년 2022년 영끌족들이 매수한 부동산들이 최근 경매 시장을 달구고 있다는 기사를 어렵지 않게 볼 수가 있습니다. 그리하여 향후 여러 회차에 걸쳐 경매란 무엇이고 어떤 식으로 진행되는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

■경매란?

· 경매란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 의미합니다.

· 경매는 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하는 경우와 채권자가 채무자에게 받지못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하는 경우가 있습니다. 채무자가 채무를 변제할 수 없는 경우 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 물건을 매각한 후 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 대표적인 예로 볼 수 있습니다.

■경매의 유형(3가지 유형 분석)

◆ 부동산 경매와 동산 경매(첫번째 유형)

경매의 대상이 무엇인지에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있습니다.
 부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.

◆ 사경매(私競賣)와 공경매(公競賣)(두번째 유형)

경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다. 
사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.

◆ 임의경매와 강제경매(세 번째 유형)

경매를 실시하는 데 집행권원*이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.
임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.
임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재 하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.
※ "집행권원"이란?
 "집행권원(‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 함)"이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다. 조금 어렵게 설명이 된 듯 하지만 쉽게 풀어서 얘길 하자면 판결문을 경매로 집행시키는 힘! 으로 이해하시면 될 것 같습니다.

경매의 정의와 경매의 유형에 대해서 살펴보았는데요~ 이해가 좀 되셨나요? 제가 글에서 다루고자 하는 경매는 첫 번째 유형중 부동산 경매에 대해서 주로 다뤄보고자 합니다. 그래서 간략하게 부동산 경매의 대상에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.

■ 부동산 경매의 대상

◆ 부동산이란?

"부동산"이란 토지와 그 정착물을 의미하며, 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다.

◆ 토지

대지, 농지, 산지 등의 토지는 모두 부동산 경매의 대상이 될 수가 있습니다.

◆ 토지의 정착물

▶ 건물

 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로써 토지와 분리하여 경매될 수가 없습니다.(그러나 주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되기 때문에 개별 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.)

▶ 수목

토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 대법원 판례(1998.10.28. 자 98마 1817)에 따라 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다. 등기된 수목의 경우 독립된 부동산으로 보아 경매될 수 있습니다.

◆ 다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우

▶ 공유 부동산

다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권*은 전유 부분*과 분리하여 처분할 수 없으므로, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매대상이 될 수 없습니다.

※ "대지사용권"과 "전유부분"이란?
 "대지사용권"이란 건물의 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리로 소유권·전세권·임차권 등이 있으며, "전유 부분"이란 구분소유권의 목적인 건물 부분을 의미합니다.

 

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