앞선 글에서 경매란 무엇인지에 대해서 알아봤었는데요~ 이번 글에서는 부동산 경매의 절차 전반에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 이 글을 강제경매에 한정하여 설명을 드림을 미리 알려드립니다.
2022.12.30 - [부동산/경매 관련 정보] - 경매(Auction)란?
경매(Auction)란?
최근 부동산 경기의 침체로 인해 2021년 2022년 영끌족들이 매수한 부동산들이 최근 경매 시장을 달구고 있다는 기사를 어렵지 않게 볼 수가 있습니다. 그리하여 향후 여러 회차에 걸쳐 경매란 무
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■ 채권자의 경매 신청
◆ 부동산 경매 시 신청 서류
부동산 경매는 민사집행법 제79조 제1항 및 제268조에 따라 해당 부동산이 있는 지역의 지방법원에 신청하시는 것을 원칙으로 하며, 다음의 서류를 제출해야 합니다.
1. 부동산 강제경매 신청서
2. 집행권원의 집행력 있는 정본
3. 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명할 수 있는 서류
4. 부동산 등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류
5. 부동산 목록 10통
6. 수입인지 5,000원(여러 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원 인지를 붙임)
7. 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첨부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)
8. 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통
9. 비용의 예납: 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야 합니다.
◆ 법원의 경매개시결정 및 매각준비
☞ 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하게 되며, 경매개시 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다. 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다. 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다.
☞ 경매개시결정 등기 촉탁을 하게 되면 법원은 부동산을 매각하기 위한 조치를 하게 되고, 부동산과 관련된 채권자와 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구할 것을 공고해서 배당요구*의 신청을 받게 됩니다. 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현황에 대하여 조사하도록 명하고 감정평가사에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참고로 최저매각가격을 정합니다. 이러한 일련의 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일까지 법원에 비치하여 공람하도록 합니다.
※ 배당요구란 강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자 집행에 참가하여 변제를 받기 위해 집행관의 압류금액 · 매각 대금 등의 배당을 요구하는 것을 말하는데 배당요구를 하지 않는다는 것은 채권자가 본인의 권리를 포기하는 것을 의미합니다.
◆ 매각기일 공고
☞ 법원은 해당 부동산을 다음의 두 방법 중 어떤 방법으로 매각할 것인지를 정합니다.
※ 기일입찰과 기간입찰
"기일입찰"이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며, "기간입찰"이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다.
지금까지 채권자의 경매 신청부터 매각기일 공고까지 살펴보았습니다. 이 절차까지는 보통 이해관계인과 법원의 역할로 볼 수 있습니다. 다음 글에서는 우리가 흔히 궁금해 하는 입찰 절차부터 한번 살펴보도록 해볼게요. 아마 이 부분부터가 글을 읽으시는 분들이 궁금해하시는 것이 아닐까 싶습니다. 그럼 다음 글에서 찾아뵐게요 ^^
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