건축허가와 신고(feat. 건축법)

건축허가와 신고(feat. 건축법)

앞서서 건축과 관련하여 용어들을 살펴보았는데요~ 이번에는 건축허가와 신고에 대해서 한번 살펴보는 시간을 갖도록 해보겠습니다. 건축물에서 사용하는 주요 용어에 대해서 궁금하신 분들은 앞 글을 읽어보시면 됩니다. ^^

건축법 총칙(feat. 건축 용어)

■ 건축 관련 입지와 규모의 사전결정(법 제10조)

건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "허가권자"라 함)에게 그 건축물의 건축에 관한 다음의 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다.

▶ 해당 대지에 건축하는 것이 「건축법」이나 관계 법령에서 허용되는지 여부
▶ 「건축법」또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한, 그 완화에 관한 사항 등을 고려해 해당 대지에 건축 가능한 건축물의 규모
▶ 건축허가를 받기 위해 신청자가 고려해야 할 사항

사전결정신청자는 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청해야 하며, 이 기간에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실됩니다.

■ 건축허가권자

구분	내용
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 허가하는 경우	▶ 원칙: 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. ▶ 예외: 21층 이상이거나 연면적 합계가 10만㎡ 이상인 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 합니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축은 제외합니다. ▪공장 ▪창고 ▪지방건축위원회의 심의를 거친 건축물
도지사의 사전승인이 필요한 경우	▶시장·군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부해 도지사의 승인을 받아야 합니다. ▪위의 시군구 장의 예외 사항에 해당하는 건축물. 다만, 도시환경, 광역교통 등을 고려해 해당 도의 조례로 정하는 건축물은 제외 ▪자연환경이나 수질을 보호하기 위해 도지사가 지정·공고한 구역에 건축하는 3층 이상 또는 연면적의 합계가 1천㎡ 이상인 건축물로서 공동주택, 제2종 근린생활시설(일반음식점만 해당), 업무시설(일반업무시설만 해당), 숙박시설과 위락시설 등의 용도에 해당하는 건축물 ▪주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 보호하기 위해 필요하다고 인정해 도지사가 지정·공고한 구역에 건축하는 위락시설 및 숙박시설에 해당하는 건축물

◆ 건축 허가의 가부(可否)(건축법 제11조 4항)

허가권자는 건축허가를 하려면 「한국건축규정」의 준수 여부를 확인해야 합니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「건축법」이나 다른 법률에도 불구하고 건축법 제11조 제4항에 따라 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 않을 수 있습니다.
▶ 위락시설이나 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 해당 대지에 건축하려는 건축물의 용도·규모 또는 형태가 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 고려할 때 부적합하다고 인정되는 경우

▶ 방재지구 및 자연재해위험개선지구 등 상습적으로 침수되거나 침수가 우려되는 지역에 건축하려는 건축물에 대해 지하층 등 일부 공간을 주거용으로 사용하거나 거실을 설치하는 것이 부적합하다고 인정되는 경우

◆ 건축 허가의 취소(건축법 제11조 7항)

허가권자는 허가를 받은 자가 다음의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하해야 합니다. 다만, 첫 번째에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있습니다.
▶ 허가를 받은 날부터 2년(공장의 신설·증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 않은 경우
▶ 위 항목의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우
▶ 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우

 

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◆ 건축 신고(건축법 제14조, 시행령 제11조)

▶ 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다.

구분	내용
증축,개축 또는 재축	바닥면적의 합계가 85㎡ 이내의 증축·개축 또는 재축(다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 1/10 이내인 경우만 해당)
관리지역 등에서의 건축	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축(다만, 지구단위계획구역, 방재지구 또는 붕괴위험지역에서의 건축은 제외)
대수선	▶연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 ▶주요구조부의 해체가 없는 다음의 대수선 ▪ 내력벽의 면적을 30㎡ 이상 수선하는 것 ▪ 기둥을 세 개 이상 수선하는 것 ▪ 보를 세 개 이상 수선하는 것 ▪ 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것 ▪ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것 ▪ 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것
소규모 건축물	▶그 밖에 소규모 건축물로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 ▪ 연면적의 합계가 100㎡ 이하인 건축물 ▪ 건축물의 높이를 3ｍ 이하의 범위에서 증축하는 건축물 ▪ 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물로서 그 용도 및 규모가 주위환경이나 미관에 지장이 없다고 인정해 건축조례로 정하는 건축물 ▪ 공업지역, 지구단위계획구역(산업·유통형만 해당) 및 산업단지에서 건축하는 2층 이하인 건축물로서 연면적 합계 500㎡ 이하인 공장(제조업소 등 물품의 제조·가공을 위한 시설을 포함) ▪ 농업이나 수산업을 경영하기 위해 읍·면지역(특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수가 지역계획 또는 도시·군계획에 지장이 있다고 지정·공고한 구역 제외)에서 건축하는 연면적 200㎡ 이하의 창고 및 연면적 400㎡ 이하의 축사, 작물재배사(作物栽培舍), 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실

▶ 건축법 제14조 제3항에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 위의 신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지해야 합니다.

▶ 다만, 건축법 제14조 제3항 단서 및 제4항에 따라「건축법」 또는 다른 법령에 따라 심의, 동의, 협의, 확인 등이 필요한 경우에는 20일 이내에 통지해야 하며, 이 경우 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고인에게 그 내용을 통지해야 합니다.

▶ 건축법 제14조 제5항에 따라, 위의 절차에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어집니다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있습니다.

◆ 건축 허가·신고사항의 변경(건축법 제16조, 동법 시행령 제12조)

건축주가 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 다음에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다.

1. 바닥면적의 합계가 85㎡를 초과하는 부분에 대한 신축·증축·개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것
2. 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대하여는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 위 1. 에도 불구하고 신고할 것
3. 건축주·설계자·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것

 

◆ 건축 허가 또는 착공의 제한(건축법 제18조)

▶ 국토교통부장관은 국토관리를 위해 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위해 특히 필요하다고 인정해 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있습니다. 착공 제한기간은 2년 이내로 하되, 1회에 한해 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있습니다.

 

건축물의 사용승인 및 해체허가·멸실신고(feat. 건축법, 건축물관리법)