NPL(부실채권)의 매입 유형(feat.채권양수도계약)

2023.01.14 - [부동산/NPL(Non Performing Load)] - NPL(Non Performing Loan)(feat. 부실채권)

NPL(Non Performing Loan)(feat. 부실채권)

2023.01.15 - [부동산/NPL(Non Performing Load)] - NPL투자(feat.경매)의 장단점

NPL투자(feat.경매)의 장단점

NPL시장에서 유동화전문유한회사(SPC)나 제2금융기관에서 부실채권을 매각하고 투자자들이 매입하는 유형에는 4가지 정도로 구분해 볼 수 있습니다. 4가지 유형은 아래 표와 같습니다. 

비중	유형	내용
1	Loan Sale (채권양수도계약)	▶근저당권이전 ▶자격 : 대부업등록증을 보유한 법인만 가능
2	입찰참가이행조건부 채권양수도계약(사후정산)	▶채권매입 계약금을 지불하고 입찰에 직접 참여하여 잔금을 납부하고 정산하는 방식 ▶자격 : 법인, 개인 모두 가능
3	채무인수계약(채무자변경)	▶채권매입 계약금을 지불하고 입찰에 직접 참여하여 채무를 인수하는 계약 ▶자격 : 법인, 개인 모두 가능
4	혼합방식(입찰대리계약)	▶채권양도자가 채권매수인 명의로 위임장을 받아서 입찰대리를 하는 방식(입찰참여) ▶자격: 법인, 개인 모두 가능

이 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 1번 Loan Sale이라 불리는 채권양수도 계약으로 이번 글에서는 Loan Sale에 대해서 알아보도록 해보겠습니다.

■Loan Sale(채권양수도계약)

◆ Loan Sale이란?

영어 표현 그대로 채권을 판매한다는 뜻으로, 금융권의 부실채권을 할인하여 매입하고 저당권을 이전하는 방식을 의미합니다. 저당권을 이전하는데 채무자의 여신거래약정서상의 채권자의 지위를 동일한 조건으로 승계받는 것을 의미합니다. 금융감독원에 등록된 법인만 취득이 가능하며 개인은 근저당권에 근저당권부질권을 설정하여 권리 확보를 할 수 있습니다. 이 경우 초기자본이 많이 들어가야 한다는 단점이 있으나, 초기 자본금이 부담이 된다면 법인에서 매입한 근저당권은 담보로 제공하고 근저당권부질권 대출을 받을 수가 있습니다. 즉, 매입한 채권액의 80~90%를 근질권(개인 대상으로)을 설정하고 대출을 받음으로써 채권매입 초기자금이 적게 들어갑니다. AMC*입장에서는 한번에 매각이 가능하여 선호하는 방식입니다.

*AMC(Asset Management Company)
유동화전문회사(SPC)로부터 유동화 자산관리를 위탁받아 일반 투자자에게 매각하는 회사입니다. 대표적인 AMC로는 유암코, 농협자산관리회사 등이 있으며, 이외에도 수백개의 AMC들이 있습니다.

 

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◆ Loan Sale방식으로 수익 실현 방법

Loan Sale 방식으로 매각하게 될 경우 다양한 방법을 통한 수익실현이 가능하다는 장점이 있는데, 매각, 배당, 유입의 세가지 방법으로 요약해 볼 수 있습니다.

▶ 매각(다른 계약자에게 재매각)

투자자가 부실채권을 매입한 후 적절한 이윤을 남겨 채권을 매각해 빠른 시간내에 투자금을 회수할 수 있다는 장점이 있습니다.

▶ 배당

법인에서 경매절차에 참가하여 제3자가 낙찰을 받게 되면 매각대금에서 배당을 받는 방식을 의미합니다. 제3자가 채권금액보다 높은 금액으로 낙찰을 받으면 법원으로부터 배당을 받는 것에 문제가 없으나, 입찰 최저금액이 채권매입금액보다 낮아질 때까지 유찰이 될 경우 방어입찰을 해야한다는 Risk가 존재하니 참고하시기 바랍니다.

▶ 유입

법인 투자자가 채권을 매입하고 그 채권을 이용하여 경매 과정 중에 그 물건을 낙찰받아 소유권을 취득하는 것을 뜻합니다. 이 경우 채권양수인, 즉 법인투자자가 채권행사권리금액으로 직접 입찰에 참여하기 때문에 낙찰에 유리하다는 장점이 있습니다. 또한 양도세 절감효과가 있다는 부분도 장점입니다.

◆ 부실채권 매입 이후 절차

순서	절차	세부 내용
1	채권매입	Loan Sale로 부실채권을 매입하게 되면 근저당권을 매수인 명의로 이전합니다. ※단 매수인은 금감원에 등록된 대부법인
2	근저당권부 질권대출	근저당권을 담보로 대출받는 것을 근저당권부질권대출이라고 합니다. NPL이나 대위변제로 취득하는 경우 근저당권은 제2금융권을 통하여 근질권 대출을 받을 수 있으며, 최대 80~90%까지도 대출을 받을 수 있습니다. 단, 금리는 시장 상황에 따라 다를 수 있으니 확인이 필요합니다.
3	채권자 변경신고	근저당권 매입 후 이전되면 채권양도통지서나 등기부등본에 근저당권자가 변경된 것을 첨부하여 법원의 해당 경매계에 채권자 변경신고 및 송달장소(법원 문서 수취용) 변경 신고를 하여야 합니다.
4	변경신청	매입채권이 채권최고금액에 도달하지 않았거나 예상 입찰가격이 현재의 채권행사권리금액보다 높게 예상될 경우 변경신청을 하여 원금에서 이자 부분을 늘려야 합니다. 통산 3번까지는 변경이 가능하므로 참고하시기 바랍니다.
5	재경매신청	채권매입후에 경매최저입찰가가 현저하게 내려갔을 경우 경매를 취하하고 재경매 신청을 해야합니다. 예를 들어 감정가 2억원에 채권매입금이 1.4억일 경우 최저입찰가가 40%대로 내려갔다면 경매를 취하하고 재경매를 신청해서 재경매가 들어간다면 다시 100%부터 시작할 수 있습니다.

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