NPL투자시 반드시 알아야 할 용어

부실채권투자 즉 NPL에 대해서 알아보았습니다. NPL투자를 하다보면 반드시 알아두어야 할 용어들이 몇가지 있습니다. 오늘은 그 용어에 대해서 한번 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

■ 채권행사권리금액

채권자가 채권을 매입하는 시점에 원금과 이자를 합한 금액
배당을 받는 경우, 배당일까지의 원금 및 총 연체이자를 합한 금액
(대위변제의 경우 변제기까지 원금과 총 연체이자를 더한 금액)

채권행사권리금액 = 채권의 원금 + 총 연체이자 ※ 총 연체이자 = 채권의 원금 × (연체이자율 / 365) × 연체일수

예를 들어 원금 1억원, 연체이자가 연 10%일 경우, 연체일수가 150일 이라면 100,000,000원 × 10% / 365일 ×150 = 4,109,589원이 연체이자가 되는 것입니다. 여기에 원금 1억원을 더한 금액 104,109,589원이 채권행사권리금액이 됩니다. 이 경우는 채무자가 상환을 하거나 대위변제시 또는 법원에 배당을 받을 때 산출하는 방법입니다.

2023.01.15 - [부동산/NPL(Non Performing Load)] - NPL투자(feat.경매)의 장단점

NPL투자(feat.경매)의 장단점

① 채권매입전에는 정확한 연체일수를 알 수 없기 때문에 연체 개월수로 대략 예상하고 채권행사권리금액을 예상해볼 수 있습니다. 

② NPL매입하기 전에는 채권자에게 원금 및 연체금리를 사전에 알아보아야 합니다. 일반적으로 경매청구금액의 천만원 단위를 청구금액*으로 보면 되나, 정확한 금액을 확인하기 위해 채권관리팀 등에 문의하는 것이 좋습니다.

③ 또 다른 방법으로는 채권최고금액을 보고 대출원금을 산정할 수 있습니다. 통산 1금융권의 경우 120%로 설정하니 1.2로 나누면 될 것이고, 2금융권의 경우 130%를 설정하니 1.3을 나누면 됩니다.

④ 채권매입시 협상을 할 경우 반드시 정확한 원금과 연체이자, 이자율, 선수위 채권과 경매신청비용에 대한 파악이 반드시 필요합니다.

※ 경매청구금액
근저당권자가 경매개시결정등기 접수일까지 원금의 잔액과 연체이자를 합쳐 채무자에게 받아야 하는 금액

2023.01.14 - [부동산/NPL(Non Performing Load)] - NPL(Non Performing Loan)(feat. 부실채권)

NPL(Non Performing Loan)(feat. 부실채권)

 

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■ 방어입찰

배당을 예상한다면, 채권매입가보다 경매입찰최저가격이 낮은 경우 반드시 방어 입찰을 해야합니다. 경매입찰최저가보다 채권매입금액이 낮은데 방어입찰을 하지 않은 경우 배당에서 손실이 발생할 수 있습니다. 

방어입찰을 해야하는 경우를 아래 표를 통해서 설명을 드려보도록 할게요~ 

간단하게 설명을 드리자만 NPL매입가인 252백만원보다 낮아지게 되면 방어입찰을 해야한다고 보시면 됩니다. 1차 매각시, 2차 매각시에는 방어입찰을 하지 않아도 되나, 3차 매각시에는 손실부담을 떠안을 수 있기 때문에 반드시 방어입찰을 하셔야 합니다. 
위 그래프를 예를 들어 좀 더 설명을 드려보겠습니다. 가령 방어입찰금액을 300백만원으로 입찰에 참여하게 될 경우 3가지 경우의 수가 생길 수 있습니다.
① 방어입찰로 참여한 채권자가 252백만원으로 최고가 매수인이 된 경우
   - 이 경우 최고가 매수신고인으로서 대금을 미납하고 입찰보증금을 포기할 수 있습니다. 몰수당한 입찰보증금을 다음 낙찰가와 합하여 채권자에게 배당을 해주므로 다시 돌려받을 수 있기 때문입니다.
② 방어입찰금액보다 높은 252백만원 이상으로 최고가 매수신고인이 결정된 경우
   - 이 경우 330백만원 이상으로 응찰한 최고가 매수인이 대금을 납부하게 되면 근저당권자로서 48백만원 이상 배당을 받을 수 있기 때문입니다.
③ 방어입찰로 참여한 채권자가 252백만원으로 최고가 매수신고인으로 결정되었는데, 차순위자가 차순위매수신고를 하는 경우
   - 이 경우 본인 유입목적으로 응찰한 것이 아니기 때문에 낙찰대금을 미납하고 입찰보증금을 포기하려 하였으나, 차순위매수신고인의 신청이 있다면 방어입찰금액이 차순위를 고려한 이윤보장가로 산정되었으므로, 입찰보증금을 포기하고 배당을 받으면 됩니다.

그렇다면 방어입찰시 가장 중요한 방어입찰금액을 결정하는 것에 대해서 알아보겠습니다. 

방어입찰금액 = 채권매입금액 + 부대비용 + 적절한 수익 + 입찰보증금

방어입찰시 유의해야 할 사항에 대해서 살펴보겠습니다. 

▶ 민사집행법 제138조(재매각)4항에 따라 대금납부를 하지 않은 사람은 재매각에 참여할 수 없으므로, 방어입찰시에는 가족이나 지인의 명의로 응찰해야 합니다.
▶ 재매각이 이뤄질 경우 입찰보증금이 10%가 아닌 경우(법원에 따라 20~30%까지도 가능)가 발생할 수 있기 때문에 자금계획에 차질이 없어야 합니다.

■ 잔존채권: 채권행사권리금액 중 배당받지 못한 금액

위의 방어입찰 경우에서 나온 금액처럼 360백만원의 채권을 252백만원에 매입하였지만 배당시까지 채권행사권리금액과 가지급금(경매신청비용)을 산정해 보니 400백만원이 나왔고, 여기서 낙찰가가 300백만원이었다면 100백만원을 덜 받은 셈이 됩니다. 이것을 잔존채권이라고 합니다.
배당표와 채권계산서 및 법원 민사신청과에 비치된 부기 및 환부신청서에 기재를 한 후 해당경매계에 제출하여 확인 도장을 받고 후인 판결을 받아 채무자에게 추심을 하면 됩니다.

2023.02.02 - [부동산/NPL(Non Performing Load)] - 부실채권(NPL) 찾는 방법

부실채권(NPL) 찾는 방법